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Pesquisa de Imóveis

EDERSON CARLOS MANZINI - PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO

Atuando desde 25/04/2002 como Corretor de Imóveis, formado em Técnico em Transações Imobiliárias, devidamente cadastrado junto ao CRECI-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), sob nº 61.576, com vasta experiência na comercialização de imóveis residenciais, comerciais, industriais e rurais, e capacitado na elaboração de Laudos e Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica (PTAM), de acordo com as normas da ABNT 14.653 (1 à 3), sendo integrante do Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis - C.N.A.I. nº 18.538, na forma da resolução COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) nº 1.066/2007 e regulamentado pelo lei 6.530/78 - art. 3º, certificado no curso de Perito Judicial pelo CRECI-SP e cadastrado nos Tribunais de Justiça de Jaú e Região.

Em consonância, prestamos um serviço eficiente com toda agilidade, clareza e segurança à parte interessada e no auxílio técnico aos escritórios de advocacias e contábeis na elaboração dos Laudos e Pareceres.

Alguns casos que se faz necessário contratar um Laudo de Avaliação:

 ✓ Na Compra e Venda de imóveis;
 ✓ Operação Comercial com Exigência de Garantias Reais;
 ✓ Financiamento e ou Consórcio de Imóveis com alienação Fiduciária;
 ✓ Renovação de Alugueis;
 ✓ Ações Judiciais que envolvem discussão sobre o valor de um bem;
 ✓ Processos Judiciais que exigem garantias reais;
 ✓ Dissoluções Societárias;
 ✓ Patrimônio Imobiliário de uma Empresa;
 ✓ Leilão de Imóveis;
 ✓ Desapropriação de Imóveis;
 ✓ Contratação de Seguro Patrimonial;
 ✓ Inventários e Partilhas
 ✓ Divergências Tributárias
 ✓ Garantias para Financiamentos
 ✓ Usucapião
 ✓ Leilões
 ✓ entre outros...

DA COMPETÊNCIA (LEI 6.530/78):

Art. 1º - O exercício da Profissão de Corretor de Imóveis, no Território Nacional, é regido pelo disposto na Lei 6530/78.

Os pareceres são elaborados em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), assim redigido:

Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, “OPINAR” quanto à comercialização e ou locação imobiliária.

Atendendo ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) n.ºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006) e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.



PARTES DA NORMAS ABNT / NBR:

A ABNT/NBR 14.653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral: "Avaliações de Bens".

Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: Imóveis urbanos;
Parte 3: Imóveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;
Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
Parte 7: Patrimônio histórico

Esta parte da NBR 14653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizável em conjunto.

"Análise técnica para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma determinada finalidade, situação e data."" É a definição técnica do valor de mercado dos bens (materiais) ou de direitos sobre eles (intangíveis).

Avaliando um imóvel:
O que é Avaliação Mercadológica de um Imóvel?

É a definição precisa do valor de um imóvel, através de fundamentações técnicas e metodologias de aferição. A avaliação mercadológica vai muito além da mera comparação de preços entre imóveis similares. Ela utiliza uma gama muito maior de dados, evidências e cálculos para chegar a um valor realmente preciso e satisfatório.

O Laudo de Avaliação ou Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é o documento que reúne os dados e conclusões resultantes do estudo de valor do imóvel.

Para que serve a avaliação mercadológica de um imóvel?
A Avaliação Mercadológica de um Imóvel serve para se definir com precisão o valor de um imóvel e assim por fim à conflitos sobre o preço de um bem.

Quem precisa de uma avaliação de imóvel?

Pessoas que estão em vias de efetuar alguma transação imobiliária como compra venda ou aluguel de imóvel e possuem a necessidade de eliminar discordâncias no valor real do bem para realizar um negócio justo e sem perdas. Nesse caso é recomendado que se proceda com a execução de laudo ou parecer de avaliação mercadológica. Também utiliza-se para Pessoas Jurídicas que necessitam da comprovação e avaliação patrimonial, no caso de processos de fusões, cisões, ou incorporações e Escritórios de Advocacia ou Advogados que necessitam de um laudo pericial ou Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de imóvel para seus clientes em litígio ou processo civil.

Perícia Judicial Imobiliária

Perícia Judicial é um exame especializado que serve como meio de produção de prova em questões provenientes de um litígio. A perícia consiste em um laudo técnico expedido por pessoa legalmente habilitada e com alto conhecimento em sua área de atuação

Para que serve uma Perícia Judicial?

A Perícia Judicial se faz necessária para esclarecimento de fatos difusos e relevantes para resolução de um processo. Por exemplo, uma Pericia Judicial Médica pode ser solicitada para esclarecer a causa de uma lesão, uma Perícia Judicial Ambiental para determinar a causa da contaminação de um rio, ou uma Perícia Judicial Imobiliária para se determinar o valor de uma propriedade em disputa.

Perícia Judicial Imobiliária

A Perícia Judicial Imobiliária consiste em uma avaliação do imóvel para que seja estimado o valor real de mercado do bem e, ao fim do levantamento e análise de todas as informações relacionadas ao patrimônio, é expedido um Laudo Pericial que dentre as informações contidas, deverá estar presente o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM do imóvel. O PTAM é um instrumento de avaliação já consolidado, embasado cientificamente e balizado pela NBR 14.653 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Em um processo civil, no qual as partes não entram em conformidade com o valor de mercado de um determinado bem ou patrimônio, um Perito Avaliador Imobiliário pode ser convocado pelo Juiz da causa. Este se dará por decisão do próprio magistrado ou por solicitação das partes, para que se faça uma Pericia Judicial Imobiliária e determine mais precisamente possível, o valor do patrimônio em questão e assim, auxiliar na conclusão do litígio.

Perito Judicial Avaliador de Imóveis

Para Atuação em Perícias Judiciais, o profissional a ser convocado como Perito deve ser reconhecido como especialista e profundo conhecedor da sua área de atuação para realização de exames pericias abrangentes e ao mesmo tempo objetivos para resolução da questão. Ao atuar como Perito Judicial, o profissional deve emitir seu parecer sobre o tema de forma idônea e totalmente condizente com a verdade dos fatos, sem comprometimento com alguma das partes e sim com o objetivo de emitir um laudo detalhado e o mais conclusivo possível.

Em uma Perícia Judicial Imobiliária o perito avaliador de imóveis deve ter sua atuação comprovada e estar devidamente credenciado no conselho federal de corretores de imóveis e no COFECI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.

Assitente Técnico Judicial

Ainda que se tenha definido um Perito Judicial para atuar em uma causa, as partes instauradas no processo podem ainda dispor de um Assistente Técnico Judicial para acompanhar a atuação do Perito Judicial selecionado para aquele litígio. Assim como o perito, o Assistente Técnico Judicial deverá ser especialista renomado e habilitado para exercer a atividade e não tenha suas afirmações anuladas ou desacreditadas. O Assistente Técnico Judicial poderá acompanhar o Perito na realização de uma Perícia Judicial e formular questões sobre o Laudo apresentado, a fim de garantir que seja realizado um exame preciso e que as informações apresentadas sejam precisas e bem especificadas.

Assitente Técnico Judicial

Ainda que se tenha definido um Perito Judicial para atuar em uma causa, as partes instauradas no processo podem ainda dispor de um Assistente Técnico Judicial para acompanhar a atuação do Perito Judicial selecionado para aquele litígio. Assim como o perito, o Assistente Técnico Judicial deverá ser especialista renomado e habilitado para exercer a atividade e não tenha suas afirmações anuladas ou desacreditadas. O Assistente Técnico Judicial poderá acompanhar o Perito na realização de uma Perícia Judicial e formular questões sobre o Laudo apresentado, a fim de garantir que seja realizado um exame preciso e que as informações apresentadas sejam precisas e bem especificadas.

Atuação em Perícias Judiciais Imobiliárias

Tamanha é a importância e responsabilidade no desenvolvimento desse trabalho que, tanto para a convocação de um Perito Avaliador por parte do Magistrado para lhe auxiliar no julgamento da questão, quanto para a contratação do especialista que atuará como Assistente Técnico Judicial para uma das partes, faz-se necessário estar atento as credenciais do profissional, a ponto de poder lhe confiar a conclusão e entrega desse laudo que definirá questões significativas no processo.

Não fique em dúvida, nos procure para lhe auxiliarmos como perito avaliador altamente especializado e devidamente habilitado nos órgãos competentes.

O Laudo de Avaliação de imóvel é o relatório técnico elaborado por profissional especialista em avaliações em conformidade com as normas vigentes, para determinar o real valor de um imóvel. Esse parecer realizado pelo avaliador imobiliário, deve levar em consideração quais as melhores metodologias para se avaliar o imóvel, quais fatores podem influenciar na determinação desse valor: como localização, condições do imóvel, facilidades do bairro ou área, tipo de estabelecimentos vizinhos, condições de infraestrutura, e todas as variáveis que possam influenciar na precificação do imóvel.

Laudo de Avaliação de Imóvel ou PTAM

PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é como se denomina oficialmente o Laudo de Avaliação de Imóvel. Em uma ação judicial o PTAM pode ser requerido pelo Magistrado ou por uma das partes para se chegar a uma definição do valor do imóvel. Esse Laudo Pericial de avaliação do valor de mercado do imóvel em questão é considerado como prova em um processo judicial e será anexado como tal nos autos. O Perito Avaliador que realiza essa avaliação, é convocado pelo juiz da causa e, como autoridade e profundo conhecedor do tema, deve prestar seus serviços com competência e afinco, a fim de sanar quaisquer dúvidas sobre a disputa

Também é  permitido às partes do processo, contratar um especialista renomado da área de avaliação imobiliária para analisar e verificar a condução do trabalho realizado pelo perito judicial definido pelo magistrado. Esse profissional contratado poderá atuar no litígio como Assistente Judicial e terá função de analisar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica  produzido ou até mesmo poderá formular seu próprio Laudo de Avaliação Imobiliária,  caso não esteja de acordo com o laudo inicialmente elaborado pelo perito judicial do caso

Laudo de avaliação de imóvel simplificado

Esse laudo é muito utilizado para aferições simples que servem para os corretores de imóveis emitirem apenas um valor de referência inicial. Esse tipo de laudo é um documento importante para comparações mercadológicas mais simples e rápidas em áreas urbanas mais padronizadas que se podem ter referências de valores mais acessíveis. Serve apenas como uma orientação. O Laudo simplificado não deve ser utilizado em transações comerciais em definitivo ou litígio. Ele é apenas uma referência.   Nesse caso, é imprescindível que se tenha um laudo pericial de avaliação completo antes de se finalizar qualquer transação.

Avaliação verbal de imóvel

Essa forma de avaliação é bastante utilizada quando o cliente já tem uma noção do valor de mercado do seu imóvel e gostaria de uma confirmação de suas ideias através de um profissional capacitado e com custo menor de serviço. Mas atenção, esse profissional precisa estar totalmente atualizado ao mercado e conhecedor da região e condições do imóvel a ser avaliado para que não haja um erro e com isso um prejuízo na negociação a ser realizada ou simplesmente tornar inviável para absorção do mercado.